home&trends - logo
U bevindt zich hier: nl - Nieuws

VIJF TIPS VOOR KOPERS EN VERKOPERS VAN VASTGOED!

Juridisch expert Frank Burssens adviseert

Bij de aan- en verkoop van vastgoed komt heel wat kijken, ook juridisch. Een verkoop kan immers pas plaatsvinden wanneer er een getekende overeenkomst is die koper en verkoper aan elkaar bindt. Home & Trends sprak met gerenommeerd vastgoedjurist Frank Burssens. Als advocaat behandelt hij voornamelijk dossiers in de sfeer van het vastgoed- en het bouwrecht. Daarnaast is Burssens ook docent in diverse vastgoedopleidingen en auteur van diverse juridische publicaties in deze materie.

 

Wie wil investeren in vastgoed of het net van de hand wil doen, kan beter voorbereid aan de start komen. Er komt immers heel wat papierwerk bij kijken. Dat een vastgoedtransactie ook heel wat juridische aspecten heeft, is een open deur intrappen. Toch zijn veel mensen zich niet bewust van die juridische finesses. Reden genoeg voor Home & Trends om aan te kloppen bij één van de gezaghebbende stemmen in het vastgoed- en bouwrecht: advocaat Frank Burssens van Everest Law. Hij legt telkens aan de hand van vijf aandachtspunten waar kopers en verkopers moeten op letten.

 

VASTGOED KOPEN •

Voorzie opschortende voorwaarden in de onderhandse koopovereenkomst ‘Als koper is het altijd verstandig opschortende voorwaarden te laten opnemen in de onderhandse verkoopovereenkomst,’ zegt Frank Burssens. ‘Het verkrijgen van een hypothecaire lening is de meest voorkomende opschortende voorwaarde. Maar ook het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning of een stedenbouwkundig attest kan een belangrijke opschortende voorwaarde zijn. Laat zeker opnemen dat het goed bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen moet kunnen worden overgedragen.’

 

 

 

• Zorg ervoor dat de verkoper een aantal belangrijke verklaringen onderschrijft ‘Er zijn een paar dingen waar je als koper de nodige aandacht moet aan besteden. Zorg ervoor dat volgende verklaringen zeker opgenomen worden in de onderhandse koopovereenkomst: - dat er geen procedure hangende is aangaande faillissement, collectieve schuldenregeling, of reorganisatie of en geen beslag is op het verkochte goed - dat de verkoper geen weet heeft van erfdienstbaarheden en er ook geen heeft gevestigd - dat de verkoper de effectieve eigenaar is van het goed en dat hij de vereiste bevoegdheid heeft om erover te beschikken en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde, zoals onbekwaamverklaringen, schuldbemiddeling, beslagen, en dergelijke - dat het verkochte goed met geen enkel recht van voorkoop, voorkeurrecht of recht van wederinkoop is bezwaard - dat het verkochte goed door hem voldoende verzekerd is tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende gevaren. Hij verbindt er zich toe deze verzekering aan te houden tot en met de dag van het verlijden van de akte.

• Zie erop toe dat je alle stedenbouwkundige inlichtingen krijgt ‘Het gaat hier om essentiële informatie, die je naderhand een hoop gedoe en geloop kan besparen,’ vertelt Frank Burssens.

 

Dit zijn pertinente vragen die je best beantwoord ziet:

- Werd een inrichting op de grond uitgevoerd die bodemverontreiniging kon veroorzaken? (Zo ja: werd een bodemonderzoek uitgevoerd?)

 

- Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming? - Is het goed wel of niet gelegen in een goedgekeurde verkaveling? - Zijn er stedenbouwkundige inbreuken bekend?

 

- Is het goed getroffen door een rooilijn? - Is het goed beschermd? - Bevindt zich in het goed een stookolietank die nog in gebruik is? Is er een geldig conformiteitsattest? - Bevindt zich in het goed een stookolietank die niet meer in gebruik is? Is er een geldig attest van buitengebruikstelling? Indien niet: de verkoper verplichten om dit attest te bekomen op moment verlijden notariële akte - Moet er een postinterventiedossier opgesteld worden?

Zo ja: De verkoper verplichten om het dossier uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte over te maken

 

- Dateert de elektrische installatie van vóór 01.10.1981? Verplicht de verkoper dan het proces verbaal van onderzoek bij het verlijden van de notariële akte af te leveren.

 

- Dateert de elektrische installatie van na 01.10.1981? Vraag dan het keuringsverslag.

• Ga na of je in aanmerking komt voor een zogenaamd abattement ‘Een abattement is een vermindering van de belastbare grondslag ten belope van 15.000 euro ’, aldus Frank Burssens. ‘Je komt in aanmerking voor een dergelijke vermindering mits je nog geen andere woning hebt en je daar je hoofdverblijfplaats vestigt binnen de twee jaar na de aankoop. Wanneer je voor de aankoop een hypothecaire lening aangaat kan dit bedrag verhoogt worden tot 25.000 EUR. Daardoor kan je tot 2.500 euro besparen op registratierechten. Wanneer de woning op de lijst van leegstaande of onbewoonbaar verklaarde woningen staat kan de koper die zinnens is te renoveren, nog een hogere vrijstelling krijgen.

 

Er zijn nog een paar voorwaarden. Laat je notaris of juridisch adviseur zeker nagaan of je van deze vermindering kan genieten.’

• Denk aan de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten ‘Weet dat de voor uw ‘oude’ woning betaalde registratierechten/belasting voor een bedrag van maximaal 12.500 euro in mindering worden gebracht op de registratiebelasting die u verschuldigd bent bij de aankoop van een ‘nieuwe’ woning’, zegt Burssens. ‘Die meeneembaarheid kan op 2 manieren plaatsvinden: wordt uw ‘oude’ woning verkocht of verdeeld voor de aankoop van uw ‘nieuwe’ woning, dan kan de meeneembaarheid plaatsvinden bij de registratie van de aankoop van uw ‘nieuwe’ woning.

 

Dit is een verrekening. Wordt uw ‘oude’ woning na de aankoop van een ‘nieuwe’ woning verkocht of verdeeld, dan zal de meeneembaarheid plaatsvinden door middel van een teruggave na de akte van verkoop of verdeling van uw ‘oude’ woning.. Uiteraard zijn aan deze meeneembaarheid een aantal voorwaarden gekoppeld. Je notaris weet er alles over. Vraag hem dus zeker dit aspect goed te onderzoeken.’ VASTGOED VERKOPEN

• Waak over een goede omschrijving van het onroerend goed ‘ Wat is wel en wat is niet in de verkoop begrepen?

 

Vermijd misverstanden en geef een gedetailleerde beschrijving van de aard en de ligging van het vastgoed. Daarnaast zijn ook de kadastrale gegevens van belang,’ vertelt Frank Burssens. ‘Als er ook roerende goederen in de verkoop begrepen zijn – bijvoorbeeld meubilair – zorg dan zeker voor een opsomming van die goederen én vermeld hun waarde. En vergeet niet: als het gaat om de verkoop van een gezinswoning, dan moet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner ook zijn/haar akkoord geven ook al heeft die geen eigendomsrechten op de woning!’

 

• Geef geen waarborgen m.b.t. de oppervlakte of de kadastrale gegevens ‘Zet geen waarborgen met betrekking tot de maat of oppervlakte in een overeenkomst, wel integendeel. Zet in de koopovereenkomst dat elk verschil in min of meer - zelfs indien het meer dan 1/20ste van de oppervlakte bedraagt – ten bate of ten schade komen van de koper zonder wijziging van prijs’, aldus Burssens.

 

• Het bodemattest is essentieel ‘ Weet dat de inhoud van het bodemattest letterlijk in het compromis moet worden vermeld. Dat is zo voorzien door art. 101 van het Bodemdecreet. Die je dat niet, dan kan de koper de nietigheid van de verkoopovereenkomst inroepen! Deze regel geldt ook wanneer de koper een bod heeft uitgebracht via email en de verkoper heeft de per email zijn akkoord met het bod bevestigd.

 

 

• Sluit je aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uit Frank Burssens: ‘De verkoper is normaal gezien gehouden tot de zogenaamde “vrijwaring voor verborgen gebreken” van het verkochte goed. Onder verborgen gebreken wordt verstaan: gebreken die een pand ongeschikt maken voor een normaal gebruik of althans het gebruik waarvoor het is bestemd. Indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.

Dat kan bijvoorbeeld gaan over onzichtbare barsten en scheuren wegens gebrekkige fundering van het gebouw of de aanwezigheid van opstijgend vocht. Als verkoper kan je aansprakelijkheid daarvoor uitsluiten door het zogenaamde exoneratiebeding op te nemen in de verkoopovereenkomst. De verkoper zal de koper dan niet moeten vergoeden voor de schade wegens verborgen gebreken, tenzij hij zelf de gebreken kende en deze verborgen heeft voor de koper.

 

 

Let op: een waarborg is niet hetzelfde als een voorschot ‘Merk op dat er een verschil is tussen een waarborg en een voorschot. Dat is van belang bij de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst. Een waarborg wordt betaald door de koper tot zekerheid van de uitvoering van zijn verbintenissen (bv. betaling van de koopprijs). De som blijft eigendom van de koper tot de authentieke akte wordt verleden’, zegt Burssens. ‘Dat laatste geldt niet voor een voorschot: de verkoper wordt onmiddellijk eigenaar van het betaalde voorschot. Het mag duidelijk zijn dat je bij de verkoop of aankoop van een woning op heel veel dingen moet letten. Het is dan ook aangewezen je te laten bijstaan door specialisten terzake: de notaris, uiteraard, maar een erkende vastgoedmakelaar is natuurlijk de specialist bij uitstek als het over de verkoop of de aankoop van vastgoed gaat. Hij of zij kent je regio door en door, weet wat er speelt op de markt en is vanzelfsprekend ook bedreven in de juridische finesses van een vastgoedtransactie. Je makelaar kan ook als geen ander de correcte waarde van een pand inschatten. Doe dus vooral je voordeel met zijn of haar ervaring en kennis.

 

DE VASTGOEDTRENDS VOOR 2017 VOLGENS FRANK BURSSENS ‘Een nieuwe trend in het vastgoed is de verkoop via lijfrente. Ouderen wensen soms te kunnen blijven wonen in hun woning en anderzijds hun pensioen aan te vullen met vaste inkomsten. Een oplossing is dan de verkoop van hun woning onder lijfrente met behoud van het vruchtgebruik. De verkoper ontvangt een voorschot op de koopsom, het zogenaamde boeket. De restwaarde wordt omgezet in een maandelijkse, belastingvrije rente ten voordele van de verkoper, de lijfrente, voor een welbepaalde periode. Een bijkomend voordeel voor de verkoper is dat de koper instaat voor de grote kosten aan de woning, en dat de woning ook kan worden verhuurd (indien men bijvoorbeeld naar een woonzorgcentrum verhuist). Het voordeel voor de koper is een gespreide betaling van de aankoop (geen financieringskosten), met een aanzienlijke vrijstelling op de prijs van het vastgoed die overeenstemt met een bewoningsaftrek door de verkoper. De koper heeft “goede huurders”, gezien hij de huuropbrengst onmiddellijk kan verrekenen in de te betalen rente. Bovendien bestaat de kans dat de verkoper vroeger dan ingeschat komt te overlijden waardoor de betaalplicht stopt en het pand onder de marktwaarde wordt verworven.’

 

Redactie: De Zinnenspinnerij

Bron: http://www.homeentrends.be/uploads/magazines/editie36-2016/#56



Deel dit artikel!