home&trends - logo
U bevindt zich hier: nl - Vastgoednieuws

De geschiedenis van de vastgoedmakelaars en de vastgoedprijzen

Lange tijd waren vastgoedmakelaars in veel Europese steden een bij wet verboden beroepsgroep. In de vroege middeleeuwen waren vastgoedmakelaars illegaal.

Wie zich toch tussen verkoper en koper wrong om zo een paar procent ‘bemiddelingskosten’ in rekening te kunnen brengen, werd letterlijk met pek en veren de stad uit gejaagd. Die vijandige houding tegenover ‘makelaars’ werd er niet voor niets op na gehouden. Makelaars hadden een slechte naam. De beroepsgroep, als je al over een ‘groep’ kon spreken, bestond volgens burgers, boeren en buitenlui vooral uit oplichters, bedriegers, charlatans of op z’n minst onbetrouwbare lieden.

Vele steden wilden hun huizenmarkt beschermen tegen dit soort volk, omdat het kopen van huizen voor particulieren in de ogen van het stadsbestuur anders te duur zou worden – en huizen waren ook in die tijd al godsgruwelijk duur vanwege de schaarste aan goede bouwgrond. Bovendien moesten er heel wat palen de grond in voordat er een herenhuis kon worden opgetrokken. Daarbij vulde het stadsbestuur liever zelf zijn zakken met de portemonnees van de huizenbezitters van de stad. Er werd gemeentebelasting geheven op het aantal ramen van een huis, op de breedte, op de hoogte, je kon het zo gek niet bedenken of er diende belasting over te worden afgedragen.

In de late middeleeuwen had men een goede reden nodig om makelaars de stadspoort te wijzen, want makelaars begonnen zich te verenigen als beroepsgroep. Handelssteden stonden bij mondmaat dan ook in wetgeving toe om het makelaarsberoep toe te staan. Een makelaar kon vanaf dan ook zijn vergunning tot makelen ook verliezen. Kwamen er binnen een bepaalde periode drie of meer klachten over hem, dan werd er een onderzoek ingesteld naar zijn handelswijze en werd gekeken of de makelaar in kwestie de boel niet had opgelicht. Dat kwam nog al eens voor, want zoiets als een kadaster bestond toen nog niet en ook van notarissen had nog nooit iemand gehoord. Die beroepsgroep kwam pas eeuwen later om de hoek kijken. Een makelaar kon dus plezierig creatief te werk gaan, want hoeveel vierkante meters een pand telde of wat de staat van de fundering was… niemand die het ‘officieel’ wist.

Dat was dan ook de reden die steden uiteindelijk aanvoerde om makelaars te weigeren: hun werkwijze was niet te controleren. Hoe kon je als huizenverkoper of -koper weten of je met een goede makelaar of met een oplichter van doen had? Dus verbood ze het complete makelaarsgilde.

Het bleef nog lang onrustig in het land, qua makelende marskramers. Opmerkelijk, want we zijn een handelsvolk, maar voor het handelen van makelaars was weinig begrip. Pas in laat 19e eeuw komt er voor het eerst écht rust in de roerige makelaarswereld als het nieuwe Wetboek van Koophandel wordt ingevoerd. Daarin worden beter de rechten van consumenten en dus van particuliere huizenkopers, beschermt en wordt het makelen in huizen aan meer en strengere regels gebonden.

Dat kan inmiddels ook, want in 1834 werd het Kadaster opgericht. In de jaren erna werd alles opgemeten. Het zou nog enkele tientallen jaren duren voordat het kadaster geheel compleet was, maar de belangrijkste dorpen en steden en de meest courante huizen stonden toen keurig opgemeten op papier; dat maakte het voor makelaars lastiger om bijvoorbeeld bezit te verkopen dat niet van hun was of niet te koop stond; alle woningen, de omtrek van hun perceel en wie de eigenaren waren, was voortaan keurig na te zoeken in de grondbank. De informatie over onroerende goederen was vanaf dan terug te vinden in de documentatie van het kadaster sensu stricto, de registratiekantoren en de hypotheek bewaringen.

De nieuwe wet doet het imago en de branche van de makelaars goed. Maar helaas, deugen makelaars eindelijk een beetje meer, stort de huizenmarkt in elkaar. De huizencrisis duurt tientallen jaren. De makelaardij worstelt zich door die woningcrisis heen, maar weer gloort er ellende aan de horizon. De eerste wereldoorlog breekt uit, daarna een recessie met een ingeluid door de beurscrach van 1933 – en om het leed compleet te maken wordt het 1940 – 1945.

Daarna breken definitief betere tijden aan, zonder twijfel meteen de beste tijden die de makelaars tot nu toe mee hebben gemaakt. Het vak van makelen wordt na het einde van de Tweede Wereldoorlog een vak van aanzien. De makelaar komt op hetzelfde niveau te staan als de notaris, de bovenmeester en de burgemeester; hij behoort tot de notabelen van het dorp.

Het makelaarsfeestje duurt tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw. Toen kreeg de makelaardij de eerste moderne huizencrisis te verwerken. Daarna volgt er nog eentje, de Kredietcrisis. Een term die eigenlijk vervangen zou moeten worden door ‘huizencrisis’. Het was immers de oververhitte Amerikaanse huizenmarkt die de inktzwarte wereldwijde financiële malaise inluidde. Hoe kon het zo ver komen?

Na 9 september 2001 dreigde er een recessie voor Amerika. De Federal Reserve (FED) verlaagde de rente in de VS. En nog een keer. En nog een keer. Totdat de rentestand nog maar een krappe 0,25 procent bedroeg. Een historisch laagterecord. Door die lage rente konden Amerikaanse banken scherpe hypotheken aanbieden. Dat deden ze dan ook, tot het moment dat zo’n beetje iedere Amerikaan die een hypotheek kon krijgen, er eentje had. Toen dachten de banken: we grazen de markt verder af, we gaan een niveautje lager. Ook mensen zonder een vaste baan konden een hypotheekje krijgen of er werden kleine hypotheken verstrekt aan de onderklasse zonder dat er naar inkomen werd gevraagd.

Banken konden met deze praktijken hun gang gaan omdat ten eerste de rente ongelooflijk laag was en tweede omdat ze zelf geen risico’s namen op leningen. Die hypotheken schoven ze door naar andere kredietverstrekkers en verzekeraars, de zogenoemde subprime hypotheekpakketten – maar uiteraard niet voordat ze aan het afsluiten van de hypotheek de nodige dollars hadden verdiend.

Dit hele kredietcircus ging goed, tot het moment dat de rente in tempo ging stijgen. Minder ‘goede’ (subprime wil zoveel zeggen als ‘minder dan goed’) hypotheken kennen namelijk altijd een variabele rentecomponent. De suprimehypotheken die in de VS tussen 2001 en 2006 werden afgesloten, kenden een rentevaste periode van vijf jaar (subprime) of een rentevaste periode van twee jaar (subsubprime). Zolang de huizenprijzen bleven stijgen, was er niets aan de hand. Maar vanaf 2006 kregen we langzamerhand slapeloze nachten, want de Federal Reserve had de rentestand flink opgepompt, ipv 5 procent rente betaalde men nu 11 procent. en huizen geraakten niet meer verkocht. Huizenbezitters kwamen met een subprimehypotheek te zitten doordat hun rentevaste periode afliep omdat de huizenprijzen daalden in plaats van stijgen. De huizencrisis in de VS sloeg hard toe. De prijzen schoten onderuit, omdat de rente steeg en de werkloosheid in tempo opliep. De narigheid compleet. Niet alleen voor huizenbezitters, ook voor hypotheekverstrekkers die hun rommelhypotheken niet hadden doorgeschoven, maar uit lui- of domheid, hoe ongekend stom, op de plank hadden laten liggen.

De huizencrisis van de VS sloeg over naar de woningmarkten van Canada, Ierland, Engeland en niet veel later in andere Europese steden. Het leeglopen van de derde moderne huizenbubbel was een feit.

Wordt vervolgt DEEL II op 7/3/2013 : Vastgoedmakelaars, vastgoedmakelaars en nog meer vastgoedmakelaars

Rapporteer een fout in het opinie-artikel – De geschiedenis van de vastgoedmakelaar en de vastgoedprijzen - aan onze redactie

 

Bron: /www.billionhomes.com



Deel dit artikel!