Home en Trends - Editie 75- 2020

VA STGOEDADVIES VAN DE HOME & TRENDS-ACCOUNTANT Elke maand krijgt u antwoord op uw fiscale vastgoedvragen. Een paar jaar geleden was het een echte hype: investeren in hotelkamers. Maar ook nu nog zie ik regelmatig dergelijke aanbiedingen opduiken. Is het interessant om als particulier een hotelkamer te kopen, en waar moet ik bij de aankoop dan allemaal op letten? Aankoop hotelkamer blijft interessant Multum-expert Danny De Winter LEZERSVRAAG Multum Accountants kan u de juiste raad geven bij elke be- slissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek via info@multum.be of via 09/367.93.27. I bis, Holiday Inn, Radisson of Best Western: het zijn maar een paar grote hotelnamen die investeerders de kans geven om een hotelkamer te kopen. Vaak doen ze dat niet zelf, maar via een hotelexploitant die op zijn beurt een franchiseovereenkomst afsluit met een bepaalde hotelgroep. Het grote voordeel is dat u voor een relatief bescheiden bedrag (tus- sen 100.000 en 150.000 euro) eigenaar wordt van een stuk vastgoed, en op die manier ook makkelijk uw vastgoedportefeuille kunt diversifiëren naast bijvoorbeeld een opbrengstappartement. Bovendien hoeft u zich niet bezig te houden met het verhuur of het onderhoud, want dat doet het hotelmanagement voor u. Maar zitten er dan geen addertjes onder het gras? Het belangrijkste is dat u begrijpt hoe de soms complexe constructie in elkaar zit. Hier moet u allemaal op letten 1. De eigendomsstructuur Er bestaan diverse formules om te investeren. *Via erfpacht: Met deze formule bent u als inves- teerder geen volle eigenaar van de kamer, maar koopt u via een notariële akte alleen de kamer aan (‘privatieve kavel’) en niet de grond. Met een erf- pachtconstructie geeft de eigenaar van de grond u dan het recht van die grond gebruik te maken. Daar- voor betaalt u jaarlijks een erfpachtvergoeding (de zogenaamde ‘canon’) aan de grondeigenaar, en dat voor een periode van 27 tot 99 jaar. Iets héél anders dus dan wanneer u een appartement in een klassiek appartementsgebouw koopt. Het grote voordeel is dat de registratierechten voor dit erfpacht beperkt zijn tot 2%. Het nadeel is dat het erfpachtbedrag geïndexeerd kan worden na een paar jaar, waardoor u geen zicht meer hebt op het exacte rendement. *Via volle eigendom: Deze formule is het duidelijkst. U koopt de volle eigendom van uw hotelkamer dus ook de daarbij horende grond. Hiervoor betaalt u 10% registratierechten. U blijft eigenaar, en stelt via een vruchtgebruikconstructie de kamer ter beschik- king van de hoteluitbater. 2. De fiscaliteit Investeren in een hotelkamer is fiscaal interessant. De BTW die u op de aankoop betaalt, kunt u aftrek- ken als de prijs die u van de hoteluitbater voor het vruchtgebruik ontvangt minstens 97,5% bedraagt van de aankoopprijs. U draagt het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater, en die kent u hiervoor een periodieke vergoeding toe. Deze vergoe- ding wordt niet belast als onroerend inkomen. Bovendien is de aankoop van hotelvastgoed ook inte- ressant in het kader van optimale successieplanning. Zo kunnen de kinderen bijvoorbeeld de blote eigen- dom verwerven, en de ouders van het vruchtgebruik genieten dat ze doorgeven aan de hoteluitbater. 3. Het rendement Ook voor de berekening van uw jaarlijks rendement zijn er verschillende formules, afhankelijk van de hotelexploitant. Soms ontvangt u een aandeel van de winst in de hotelexploitatie. Die is zowel afhankelijk van de bezettingsgraad als van de exploitatiekosten, iets waar u zelf geen invloed op heeft. Duidelijker is de formule waarbij u van de hoteluitbater jaarlijks of maandelijks huuropbrengsten ontvangt, zonder dat bezettingsgraad of kosten een rol spelen. Die vergoeding wordt elk jaar geïndexeerd. Soms kan een eigenaar of zijn familie tot een maand per jaar ver- blijven in zijn eigen hotelkamer, enkel tegen betaling van kosten voor receptie en onderhoud. Tegenwoor- dig circuleren rendementen van tussen de 2,50% à 3,5% per jaar. Dat is een pak meer dan het rendement dat u haalt op een spaarboekje of een kasbon. Aan u zelf om te oordelen of dit voor u voldoende is.