Home en Trends - Editie 93 - 2021

Succesvol investeren in residentieel vastgoed. Hanteer dan deze 5 gouden tips. 1. Leegstaand zal uw rendement latenwegsmelten als sneeuwvoor de zon Regel nummer één als u succesvol wilt investeren in vastgoed: vermijd leegstand. Het lijkt logisch, maar spijtig genoeg gaat er in de praktijk soms te weinig aandacht naar het risico van potentiële leegstand. Bespaar uzelf als eigenaar veel ellende en schenk dus altijd voldoende aandacht aan het selecteren van een goede huurder. Veel zal uiteraard afhangen van het soort pand dat u zal verhuren, maar desondanks is en blijft het selecteren van een betrouwbare en lange termijn huurder een absolute must. Probeer uw pand ook te matchen met het juiste huurdersprofiel. De kans dat een alleenstaande huurder uw pand met 3 slaapkamers voor lange tijd zal huren is eerder klein. Terwijl het verhuren van een kleine studio aan een gezin met kinderen ook meestal geen ideale situatie is. Probeer ook de financiële draagkracht van uw huurder goed in te schatten en vraag vrijblijvend naar enkele recente loonfiches. Vergeet niet dat ook de huurprijs zelf in grote mate zal bepalen hoe vlot of moeilijk u een huurder vindt. In deze context moet u zich realiseren dat het beter is een marktconforme huurprijs te vragen zonder leegstand, dan een te hoge huurprijs met leegstand. 2. Indexeer de huurprijs Studies hebben uitgewezen dat amper 5 procent van de verhuurders elk jaar systematisch hun huurprijs indexeren. Het zou nochtans een logica moeten zijn, maar vele verhuurders doen het blijkbaar niet. Heel wat verhuurders indexeren hun huurprijs niet omdat ze dan schrik hebben om hun huurder te verliezen. Op zichzelf is dit uiteraard een valabele argumentatie. Toch is het belangrijk dat u als eigenaar van een huurpand begrijpt dat de meeste huurcontracten doorgaans afgesloten worden voor een lange looptijd. Dit wetende is het dus cruciaal dat ook uw huurprijs over het verloop van tijd mee evolueert met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Indien u dit niet doet en uw huurder blijft bijvoorbeeld 5 jaar onafgebroken in uw pand wonen zonder een aangepaste huurprijs misloopt u als verhuurder potentieel een extra bedrag aan geïndexeerde huurgelden. Tenzij de indexering uitdrukkelijk is uitgesloten in het huurcontract kan u dus als verhuurder best één keer per jaar de huurprijs aanpassen aan de inflatie. Die indexering moet telkens schriftelijk worden gemeld aan de huurder voorafgaand de jaarlijkse verjaardag van het huurcontract. De indexering van de huurprijs wordt gedaan volgens een vastgelegde formule die gebaseerd is op het gezondheidsindexcijfer. 3. Zorg dat uwhuurpand kwalitatief en tijdloos is ingericht Vastgoedinvesteerders laten zich vaak leiden door hun eigen emoties waardoor ze soms zonder het zelf te beseffen ondoordachte beslissingen nemen. Zeker beginnende vastgoedinvesteerders hebben veelal de neiging om hun huurpand te luxueus en naar hun eigen smaak te willen inrichten. Ze projecteren dan hun eigen woonstijl waarbij ze zich de vraag stellen “Hoe zou ik hier willen wonen”. Het zal uw ego misschien raken… maar eigenlijk doet u dat beter niet. Uw persoonlijke smaak is immers subjectief en het risico bestaat dat een kandidaat-huurder daarop afknapt. Wil u een breed huurderspubliek bereiken dan werkt u bij voorkeur best met zo neutraal mogelijke materialen. U zet in op een zeker niveau van kwaliteit en dege- lijkheid maar laat alle luxematerialen en onnodige extra’s beter achterwege. Het is niet omdat u een marmeren keukenblad of dure design badkamer hebt geïnstalleerd dat uw pand plots meer waard wordt. Ga dus in de eerste plaats voor een tijdloze en stijlvolle inrichting. Luxe elementen gaan uw investeringskosten enkel omhoog jagen en op het einde van de rit vooral uw rendement aantasten. 4. Probeer indien mogelijk uwhuurpand in goede staat te houden Een huurpand in een goede staat geniet drie belangrijke voordelen. Ten eerste kan u het huurpotentieel hoog houden. Een goed verzorgd en aan- trekkelijk pand zal zonder twijfel meer kandidaat-huurders kunnen bekoren. Ten tweede kan u door regelmatig onderhoud van de vaste toestellen als eigenaar later dure en soms ingrijpende kosten vermijden. Tot slot geniet u het voordeel als u in de toekomst de woning of het appartement wenst te verkopen u een betere prijs zal krijgen voor een goed onderhouden pand tegenover een pand dat versleten is. Uiteraard is het goed onderhouden van een pand ook grotendeels een verantwoordelijkheid van de huurder. Er zijn huurders die zich als goede huisvader gedragen en er zijn ongetwijfeld ook huurders die weinig of geen eerbied tonen voor andermans eigendom. Ook vanuit dit standpunt hebt u er alle voordeel bij om niet alleen een huurder te zoeken die elke maand stipt zal betalen, maar ook iemand die uw pand met het nodige respect zal behandelen. 5. Doe voorafgaand altijd een plaatsbeschrijving Bij elke huurovereenkomst dient een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden. Deze plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt bij voorkeur tijdens de periode dat het pand onbewoond is of binnen de eerste maand van bewoning. Een plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling aangevuld met een ruime fotoreportage van de huidige toestand van de woning of het appartement. Dit document is van essentieel belang om eventuele latere discussies tussen de huurder en verhuurder te vermijden. De plaatsbeschrijving dient samen met het huurcontract geregistreerd te worden bij het registratiekantoor. Aan het einde van de huurperiode kan opnieuw een plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Door het vergelijken van beide plaats- beschrijvingen kan de eventuele schade veroorzaakt door de huurder bepaald worden. Indien er schade wordt vastgesteld kan een schadedossier opgesteld worden met vermelding van desbetreffende herstellingskosten. Een plaatsbeschrijving kan opgemaakt worden als een neutraal gezamenlijk document opgesteld door de huurder en verhuurder. Er kan ook beroep gedaan worden op een ervaren vakman die garant staat voor een meer pro- fessionelere opmaak van het document en de inhoud. Wanneer de plaatsbeschrijving door een vakman wordt opgesteld worden de kosten meestal in een vijftig-vijftig percentage verdeeld tussen de verhuurder en de huurder.