Home en Trends - Editie 73- 2020

De drie praktijkvoorbeelden tonen ons aan dat het bijzonder lucratief is om een zo groot mogelijk kapitaal te ontlenen via een hypothe- cair krediet en daarbij de eigen inbreng tot een minimum te beperken. Het rendement van een vastgoedinvestering wordt uiteraard niet alleen bepaald door de verhouding of indeling van de eigenlijke financiering. Ook de eventuele waardestijging van uw vastgoed op langere termijn speelt een belangrijke rol. Afgaande op de evolutie van de laatste jaren kunnen we uitgaan van een gemiddeld potentieel jaarlijkse waardestijging van om en bij de 2%. Om dit laatste tastbaar te maken koppelen we toch nog even terug naar onze praktijkvoorbeel- den waarbij de waarde van het appartement 200.000 euro was. Met deze waardestijging zou het appartement dus na één jaar 204.000 euro waard zijn, waardoor u theoretisch dus 4000 euro meerwaarde zou realiseren. Bo- vendien vormt dit onmiddellijk ook een bijko- mende katalysator op het rendement van uw eigen ingebrachte middelen. In het geval van praktijkvoorbeeld 3 zal Joris de waarde van zijn eigen middelen hierdoor zien stijgen van 40.000 euro naar 44.000 euro. Voor Joris komt dit dus overeen met een bijhorend potentieel rendement van 10%. Koppelen we even terug naar ons eerste praktijkvoorbeeld met Jan dan ziet dat potentieel rendement er echter hele- maal anders uit. Met Jan zijn eigen ingebracht kapitaal van 200.000 euro en zijn potentiële 4000 euro waardestijging kijkt hij aan tegen een rendement van amper 2% op zijn eigen ingebrachte middelen. Let opwant een hefboomkan in twee richtingenwerken Ondanks het feit dat heel wat vastgoed in- vesteerders rijk zijn geworden door dit hef- boomprincipe kan het natuurlijk ook minder goed gaan want een hefboom kan immers in twee richtingen evolueren. In deze context is het cruciaal om elke vastgoedinvesteerder ook te waarschuwen voor de nadelen. Als uw pand niet of slechts gedeeltelijk verhuurdwordt en bij een uitzonderlijke waardedaling van uw vastgoed zal uw rendement immers gevoelig lager liggen of zelfs negatief evolueren. Er zomaar vanuit gaan dat uw pand jaar in jaar uit onafgebroken zal verhuurd zijn is soms een té rooskleurige inschatting. Daarnaast kunnen er ook periodes zijn dat uw vastgoed minder snel stijgt in waarde of zelfs een kleine waardever- mindering kent. Hanteer dus ook bij vastgoe- dinvesteringen de gouden vuistregel door een voldoende grote reserve op te bouwenmet een financiële kapitaalbuffer die u kan aanspreken in eventueel minder gunstige periodes. Banken zijn strenger voor woonkredieten Als u een hypothecaire lening afsluit voor vast- goed zal de bank nagaan hoe u er financieel voor staat. In principe hanteren banken groten- deels dezelfde procedure. De bank wil vooral zekerheid dat u over voldoende vaste inkom- sten beschikt om uw lening elke maand zonder problemen af te lossen. Sinds 1 januari 2020 moet u rekening houden met strengere eisen die banken stellenwaarbij u niet zomaar eender welk bedrag meer kan lenen en daarnaast zal de bank ook een grotere inbreng van eigen kapitaal eisen. Leent u voor een woning waarin u zelf gaat wonen, dan zal u nog maximaal 90 procent van de aankoopwaarde van uwwoning kunnen lenen. 10 Procent van de aankoopprijs én de bijhorende kosten zal u zelf moeten financieren. Voor beginnende kopers kunnen er soepelere voorwaarden van toepassing zijn. Bent u een vastgoedinvesteerder en leent u voor een pand dat u wilt verhuren, dan zijn de eisen strenger en bedraagt de maximum ontleningsdrempel 80 procent. Voor deze vastgoedinvesteringen zal u dus 20 procent van de aankoopprijs zelf moeten financieren alsook de bijhorende kos- ten zoals de registratierechten en de kosten voor de krediet- en aankoopakte. De bank houdt rekening met potentiële huurinkomsten Leent u voor de aankoop van een investerings- pand met de bedoeling het te verhuren dan zal de bank voor de beoordeling van uw krediet- dossier rekening houden met de potentiële huurinkomsten. In dit geval zal u wel moeten kunnen aantonen dat het om regelmatige vas- te huurinkomsten gaat. Maar ook als u kan aantonen dat de inkomsten stabiel zullen zijn zal de bank ze niet voor de volle 100 procent meetellen. Het is logisch dat banken niet met het volledige bedrag rekening houden want sowieso zijn er jaarlijks terugkerende uitgaven die ten laste vallen van de eigenaar zoals de onroerende voorheffing. Ook kan, zoals reeds aangehaald, een huurpand soms geconfron- teerd worden met een tijdelijke leegstand. De inkomsten kunnen ook nog verder onder druk komen te staan wanneer er plots onverwachte en hoge onderhoudskosten opduiken. Met occasionele inkomsten, zoals bijvoorbeeld ver- huring via het platformAirbnb, zal de bank geen rekening houden. Het hefboomeffect wordt bijkomend versterkt door stijgende vastgoedprijzen