Woning kopen aan 6% btw? Vanaf juli 2025 kan het ook bij heropgebouwde woningen via verkoopprojecten
Wie een nieuwe woning koopt, betaalt daar doorgaans 21% btw op. Voor veel mensen is dat een flinke hap uit het budget. Toch zijn er uitzonderingen. De federale regering heeft recent beslist om één van die uitzonderingen structureel uit te breiden. Vanaf 1 juli 2025 wordt het mogelijk om een heropgebouwde woning na afbraak ook via een verkoper of projectontwikkelaar aan te kopen aan het verlaagde btw-tarief van 6%.
Die beslissing maakt deel uit van het paasakkoord van april 2025, waarin werd vastgelegd dat het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor sloop en heropbouw permanent wordt. De maatregel komt dus niet alleen particulieren, maar ook projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deurbedrijven en investeerders ten goede — én uiteraard de uiteindelijke koper van de woning.
WAT IS EEN HEROPGERICHTE WONING?
Het gaat om woningen die volledig opnieuw worden opgebouwd na de afbraak van een bestaand gebouw. Tot nu toe kon u als particulier al genieten van 6% btw wanneer u zelf als bouwheer optrad. Wat verandert, is dat ook de aankoop van zo’n woning via een promotor of verkoper nu in aanmerking komt voor het verlaagde tarief.
WAT IS ER VANDAAG AL MOGELIJK AAN 6% BTW?
Vandaag kunnen particulieren en bouwheren al onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van het 6%-tarief voor sloop en heropbouw. Dat geldt bijvoorbeeld wanneer u zelf het afbraak- en wederopbouwproject uitvoert én:
- u minstens vijf jaar zelf in de woning woont als enige en eigen woning (max. 200 m² bewoonbare oppervlakte);
- u de woning minstens vijftien jaar verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt (ook max. 200 m²);
- of wanneer u de woning vijftien jaar sociaal verhuurt via een erkend verhuurkantoor of woonmaatschappij (géén limiet op oppervlakte). Voor projecten die voor 1 juli 2023 een omgevingsvergunning kregen, loopt nog een overgangsmaatregel tot eind juni 2025.
WAT VERANDERT ER VANAF 1 JULI 2025?
De nieuwe regeling die ingaat op 1 juli 2025 maakt het permanent mogelijk om ook woningen aan te kopen die na afbraak door een verkoper of promotor zijn heropgebouwd, mét toepassing van 6% btw. Tot nu toe was dit gunsttarief enkel voorbehouden aan wie zelf bouwheer was. Dankzij deze uitbreiding kunnen dus ook projectontwikkelingsprojecten aan 6% btw verkocht worden, zolang de koper voldoet aan de voorwaarden.
De voorwaarden blijven grotendeels gelijk, maar er is één belangrijke verstrenging: voor aankopen via een verkoper geldt een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² (in plaats van 200 m²). Dit bij:
- eigen bewoning gedurende minstens vijf jaar;
- verhuur aan een particuliere huurder gedurende minstens vijftien jaar. B
ij sociale verhuur blijft er géén limiet op de oppervlakte.
WANNEER GELDT HET 6%-TARIEF?
Niet de vergunningsdatum, maar de factuurdatum (of de datum van betaling als die eerder valt) is bepalend. Enkel facturen vanaf 1 juli 2025 komen in aanmerking voor het verlaagde tarief.
WANNEER GELDT HET 6%-TARIEF?
Een andere belangrijke versoepeling: vanaf juli 2025 worden gehuwde en wettelijk samenwonende koppels fiscaal afzonderlijk beoordeeld. Dit betekent dat als slechts één van de twee partners aan de voorwaarden voldoet, het verlaagd tarief toch gedeeltelijk kan toegepast worden. De factuur wordt dan gesplitst tussen 6% en 21%, in verhouding tot het eigendomspercentage van elk.
Dit biedt meer flexibiliteit voor samengestelde gezinnen of koppels met een verschillende woonsituatie.
STRENGERE REGELS VOOR FOSSIELE BRANDSTOFFEN
Naast de btw-regeling voor heropgebouwde woningen, grijpt de regering dit moment ook aan om enkele klimaatonvriendelijke technieken uit te sluiten van het verlaagde btw-tarief. Zo zal de plaatsing van verwarmingsketels op gas, stookolie of steenkool bij renovaties van woningen ouder dan tien jaar vanaf 1 juli 2025 niet langer aan 6% btw kunnen gebeuren. Die werken worden opnieuw onderworpen aan het standaardtarief van 21%.
Ook het verwijderen van bestaande installaties op fossiele brandstoffen zal onder dit hogere btw-tarief vallen. Voor het onderhoud en de herstelling van dergelijke toestellen blijft het verlaagde tarief wél gelden.
In het geval van afbraak en heropbouw – ongeacht het gebruik van de woning – zal de levering en plaatsing van fossiele verwarmingssystemen voortaan altijd onderworpen zijn aan 21% btw. Daarnaast wordt ook de verkoop van steenkool, die tot nu toe nog aan 12% btw gebeurde, geschrapt uit het gunstregime en belast aan 21%.
DUURZAAM EN STEDELIJK WONEN STIMULEREN
Door het btw-voordeel structureel te koppelen aan sloop en heropbouw, zet de federale regering ook nadrukkelijk in op verdichting en vernieuwing binnen bestaande stads- en dorpskernen. In plaats van nieuwe gronden aan te snijden, wordt hergebruik van bestaande bouwlocaties aangemoedigd. Dat is niet alleen efficiënter qua ruimtegebruik, maar ook duurzamer: oude, slecht geïsoleerde gebouwen maken plaats voor energiezuinige woningen die beantwoorden aan de hedendaagse normen. Zo draagt de maatregel bij aan zowel klimaatdoelstellingen als een meer betaalbare woningmarkt.
MEER MOGELIJKHEDEN, MAAR OOK MEER AANDACHT VEREIST
Deze hervorming betekent een belangrijke stap naar betaalbare, duurzame woningbouw in stedelijke gebieden en dorpskernen. Door afbraak en heropbouw fiscaal aantrekkelijker te maken, hoopt de overheid niet alleen het woningaanbod te vernieuwen, maar ook het energieverbruik van gebouwen te verlagen. Tegelijk moeten kandidaat-kopers en bouwheren zich bewust blijven van de voorwaarden die aan het verlaagd tarief verbonden zijn.
Wie een woning wil kopen of bouwen en hoopt van het 6%-tarief te kunnen genieten, doet er goed aan om zich tijdig juridisch of fiscaal te laten adviseren. De verschillen tussen de verschillende regelingen zijn immers klein maar cruciaal. Eén vierkante meter te veel of een onvolledige eigendomsstructuur kan het verschil betekenen tussen 6% of 21% btw.