Nieuwe tendensen op de vastgoedmarkt én waarom de makelaar onmisbaar blijft
De Belgische vastgoedmarkt staat nooit stil. De voorbije jaren zagen we de impact van stijgende rentes, inflatie en geopolitieke onzekerheden. Toch blijft de woningmarkt bijzonder actief. Voor veel Belgen is een woning niet langer een vast gegeven voor het leven, maar eerder een momentopname: een plek die mee verandert met hun relatie, gezinssituatie of werk.
Die evolutie maakt vastgoedtransacties tegelijk uitdagender én complexer. Flexibiliteit is de nieuwe norm, maar de juridische, administratieve en financiële kant van de zaak wordt er niet eenvoudiger op. Precies daar komt de professionele vastgoedmakelaar in beeld: als gids, adviseur en vertrouwenspersoon die eigenaars en kopers door het volledige proces loodst.
Om beter te begrijpen hoe de markt er vandaag uitziet en welke uitdagingen en kansen er op ons afkomen, vroegen wij vastgoedexpert Alex Casteels naar zijn visie.
DE HUIDIGE STAND VAN DE MARKT
De Belgische vastgoedmarkt heeft de voorbije jaren een rollercoaster beleefd. Waar de coronaperiode zorgde voor een onverwachte boost met dubbele cijfers in prijsstijgingen, is er intussen een zekere afkoeling merkbaar. Toch spreken experten niet van een crisis, maar van een normalisatie.
“De markt is vandaag minder euforisch dan enkele jaren geleden, maar zeker niet stilgevallen,” vertelt Alex Casteels, zaakvoerder van Casteels Vastgoed in Merelbeke-Melle. “We zien een normalisatie na de uitzonderlijke prijsstijgingen van de voorbije periode. Er is nog steeds veel vraag, vooral naar energiezuinige en instapklare woningen, maar kopers zijn kritischer en beter geïnformeerd. Dat maakt de markt transparanter en professioneler.”
De extreme prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn moeilijk vol te houden. Volgens Casteels moeten we rekening houden met een afvlakking – zoals we dit jaar al zagen met een gemiddelde stijging rond de 3% – en met meer differentiatie. “Toplocaties en energiezuinige woningen zullen hun waarde behouden en waarschijnlijk verder stijgen, terwijl minder courante woningen onder prijsdruk komen.
Toch blijft vastgoed op lange termijn een zekere investering. De structurele schaarste aan woongelegenheden heeft een blijvend opwaarts effect op de prijzen. Vergeleken met buurlanden is België bovendien nog relatief goedkoop in verhouding tot de inkomens. Er is dus nog groeimarge, vooral voor duurzame woningen op goede locaties.”
DUURZAAMHEID CENTRAAL
Duurzaamheid is vandaag hét sleutelwoord in de vastgoedwereld. Waar het vroeger een extra troef was, is het intussen een harde vereiste geworden. Woningen met een slechte EPC-score verliezen duidelijk hun aantrekkingskracht en dat effect zal de komende jaren alleen maar sterker worden.
“De impact van strengere energie- en renovatieregels is enorm,” benadrukt Alex Casteels. “Eigenaars die nu niet investeren, zullen in de toekomst met problemen geconfronteerd worden. Kopers rekenen steeds strenger door wat een renovatie hen zal kosten. Zo’n pand kan nog steeds verkocht worden, maar enkel als het dossier correct onderbouwd is en de prijszetting realistisch gebeurt.”
De cijfers bevestigen dit: woningen met een EPC-label A of B worden gemiddeld sneller verkocht en behalen hogere verkoopprijzen, terwijl woningen met label E of F tot 20% minder kunnen opleveren. Volgens het Vlaams Energieagentschap heeft ongeveer 1 op 3 Vlaamse woningen nog steeds een slechte score (E of F), wat betekent dat er een gigantische renovatiegolf nodig is om het patrimonium toekomstbestendig te maken.
“Duurzaamheid is geen modewoord meer, maar een harde economische realiteit,” vervolgt Casteels. “Woningen met een sterke EPC-score worden sneller verkocht en zijn waardevaster, simpelweg omdat ze lagere energiekosten en minder verplichtingen voor de toekomst meebrengen.”
“Duurzaamheid is geen modewoord meer, maar een harde economische realiteit.”
Voor kopers speelt de energiefactuur een doorslaggevende rol. Een goed geïsoleerde woning met zonnepanelen en een moderne warmtepomp kan op jaarbasis duizenden euro’s besparen, wat zich rechtstreeks vertaalt in koopkracht en investeringswaarde.
Ook voor investeerders is duurzaamheid hét selectiecriterium geworden. Banken en kredietverstrekkers kijken almaar vaker naar het EPC-label bij het toekennen van leningen. Bovendien wordt verwacht dat de huurmarkt strenger gereguleerd zal worden: energieverslindende huurwoningen riskeren in de toekomst beperkingen op verhuring of prijszetting.
NIEUWE WOONNODEN
Naast duurzaamheid spelen demografische trends een steeds grotere rol op de Belgische vastgoedmarkt. De bevolking vergrijst in snel tempo en het aantal huishoudens neemt toe, ondanks een tragere bevolkingsgroei. Dat heeft een rechtstreekse impact op de vraag naar woningen.
Volgens Statbel zal tegen 2070 bijna een kwart van de Belgische bevolking ouder zijn dan 67 jaar. Tegelijkertijd stijgt het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen. In Vlaanderen bestaat inmiddels meer dan 35% van de huishoudens uit één persoon.
Dat vertaalt zich in een verschuiving van de woonbehoefte. “We zien meer vraag naar compacte, praktische woningen en appartementen, vaak op centrale locaties,” zegt Alex Casteels. “Grotere gezinswoningen zullen steeds vaker op de markt komen. De 6%-regel voor sloop en heropbouw helpt om verouderde panden te herbestemmen naar de woonnoden van vandaag. Dat biedt kansen voor zowel particulieren als investeerders.”
Voor projectontwikkelaars en investeerders betekent dit een duidelijke opportuniteit: kleinere, goed gelegen en energiezuinige units zijn bijzonder gegeerd. Voor eigenaars van oudere gezinswoningen kan de herbestemming via sloop en heropbouw de waarde van hun grond of pand opnieuw activeren.
Ook in de huurmarkt zijn duidelijke tendensen zichtbaar. Het profiel van de huurder is veranderd: naast jongeren die tijdelijk huren, vinden steeds meer gezinnen en senioren hun weg naar de huurmarkt. Deze doelgroep stelt hogere eisen qua comfort, energiezuinigheid en afwerking.
Voor starters en jonge gezinnen zijn de uitdagingen groot. Zij verkiezen instapklare woningen boven renovatiepanden, vaak omdat ze de werken niet zien zitten of geen dubbele woonlast willen dragen tijdens de renovatieperiode. “Dat maakt dat ze terechtkomen in de brede vijver waar de vraag groot is en de prijzen dus hoger liggen,” merkt Casteels op.
INVESTEREN IN VASTGOED
Ondanks de huidige uitdagingen blijft vastgoed een bijzonder aantrekkelijke investering. Hogere rentes temperen weliswaar de koopkracht en bemoeilijken financieringen, maar vastgoed behoudt zijn reputatie als veilige haven tegen inflatie. Waar aandelen of obligaties gevoelig zijn voor internationale marktschokken, biedt vastgoed tastbaarheid, stabiliteit en een zekere vorm van voorspelbaarheid.
Voor investeerders verschuift de focus wel. De tijd van snelle winsten lijkt voorbij: vandaag draait het meer om stabiel rendement, duurzaamheid en lange termijnwaarde.
“Het is belangrijk om bij aankoop al rekening te houden met mogelijke renovaties en die mee te nemen in de rendementsberekening,” zegt Alex Casteels. “Wie vooruitdenkt, kan nog steeds mooie resultaten halen.”
Dit betekent dat investeerders niet alleen kijken naar de aankoopprijs, maar ook naar de totale kost van eigendom: renovatieverplichtingen, energie-upgrades en onderhoudskosten spelen een cruciale rol in het uiteindelijke rendement.
Tweede verblijven blijven een aparte categorie. Een appartement aan de kust of een chalet in de Ardennen heeft naast financiële ook een sterke emotionele waarde. De vraag wordt echter almaar meer gestuurd door ligging en fiscaliteit. Een tweede verblijf in een populaire regio met goede verhuurmogelijkheden kan interessant zijn, maar eigenaars moeten rekening houden met taksen, onderhoud en strengere verhuurregels.
OPBRENGSTEIGENDOMMEN: KWALITEIT BOVEN KWANTITEIT
Voor opbrengsteigendommen – woningen of appartementen die verhuurd worden – blijft de markt aantrekkelijk. Zeker in steden en gemeenten met een grote huurvraag is de vraag naar huurwoningen structureel hoog. Denk aan universiteitssteden zoals Gent of Leuven, centrumsteden met een jonge bevolking, of gemeenten met een sterke instroom van internationale werknemers.
Waar investeerders vroeger vooral rekenden op waardestijging en stabiele huurinkomsten, is de lat vandaag hoger gelegd. Huurders verwachten meer:
- Moderne afwerking en comfort: volledig uitgeruste keukens, degelijke vloeren, goede isolatie.
- Energiezuinigheid: een EPC-label A of B wordt steeds vaker de norm. Lagere energiekosten zijn voor huurders een doorslaggevend argument.
- Locatie en bereikbaarheid: nabijheid van openbaar vervoer, scholen en winkels blijft een sleutelcriterium.
“Voor investeerders betekent dit dat oudere panden enkel rendabel blijven mits grondige renovaties,” legt Alex Casteels uit. “De huurder van vandaag kiest niet zomaar de goedkoopste optie, maar zoekt een woning die comfort en betaalbaarheid combineert.”
Een goed gekozen opbrengsteigendom kan een nettorendement van 3 tot 5% opleveren, maar dat hangt sterk af van de locatie, de energieprestaties en het onderhoudsniveau. In steden met hoge huurvraag zijn de kansen groter, terwijl een slecht EPC-label of achterstallig onderhoud de waarde en verhuurbaarheid fors kan drukken. Daarbovenop komen risico’s zoals leegstand, wanbetaling en stijgende kosten. Vooral de regelgeving wordt steeds strenger: tegen 2030 dreigen woningen met slechte energieprestaties zelfs beperkingen te krijgen op de huurmarkt.
Casteels merkt dat er steeds meer diversiteit is in de manier waarop investeerders hun portefeuille structureren.
- Kleine investeerders zijn doorgaans beter af met een privé-investering. Ze genieten van verschillende financieringsmogelijkheden en houden de structuur overzichtelijk.
- Grotere portefeuilles worden efficiënter beheerd via een vennootschap. Dat biedt fiscale optimalisatie én maakt de overdracht binnen de familie eenvoudiger.
“Belangrijk is dat er geen zwart-witantwoord bestaat,” zegt Casteels. “Een goede fiscalist en vastgoeddeskundige zijn onmisbare partners om het juiste traject te kiezen.”
DE GROOTSTE UITDAGING: BETAALBAARHEID EN KWALITEIT COMBINEREN
Volgens Casteels ligt de grootste uitdaging van de komende jaren in het verzoenen van betaalbaarheid en kwaliteit. “Kopers willen instapklare, energiezuinige woningen, maar tegelijk stijgen de bouw- en renovatiekosten en blijft de regelgeving complex. De rol van de makelaar verschuift dan ook van tussenpersoon naar adviseur. We moeten klanten perspectief bieden en hen begeleiden bij complexe trajecten, van financiering tot renovatie.”
“Zelfs na meer dan 350 transacties zou ik mijn eigen huis nooit alleen willen verkopen. Dat zegt genoeg.”
WAAROM EEN MAKELAAR ONMISBAAR BLIJFT
Wie vandaag een woning koopt of verkoopt, merkt al snel dat de vastgoedmarkt complexer is dan ooit. Het gaat niet langer alleen om vraag en aanbod, maar om een samenspel van regelgeving, fiscaliteit, duurzaamheidseisen, markttrends en emoties.
1. Correcte prijszetting
Een van de grootste valkuilen voor particulieren die zonder makelaar verkopen, is de juiste prijsbepaling. Te hoog inzetten leidt tot maanden stilstand, terwijl te laag verkopen onvermijdelijk betekent dat er waarde verloren gaat.
Dankzij kennis van de lokale markt en vergelijkbare transacties kan een makelaar samen met de eigenaar een realistische strategie bepalen. Dat schept niet alleen duidelijkheid, maar geeft ook vertrouwen aan kandidaat-kopers die zekerheid zoeken over de waarde van een pand.
2. Professionele marketing
Een woning in de markt zetten is meer dan een zoekertje online plaatsen. Een makelaar fungeert als een volwaardige marketingmachine: professionele fotografie, virtuele rondleidingen, pakkende teksten, gerichte on- en offline campagnes en het gebruik van sociale media zijn allemaal instrumenten die het verschil maken.
Daarnaast beschikt een makelaar over een uitgebreid netwerk van kandidaat-kopers, investeerders en collega’s, waardoor de juiste doelgroep sneller bereikt wordt. Uit ervaring blijkt dat net die gerichte aanpak vaak het verschil maakt tussen een moeizame verkoop en een snelle, succesvolle transactie.
3. Juridische en administratieve expertise
De regelgeving rond vastgoed is de afgelopen jaren een echt kluwen geworden. Eigenaars worden geconfronteerd met EPC-attesten, asbestinventarissen, stedenbouwkundige voorschriften, renovatieverplichtingen en huurwetgeving. Die regels veranderen bovendien voortdurend, wat het risico op fouten of vertragingen aanzienlijk vergroot.
Een makelaar loodst eigenaars door dit complexe traject en zorgt ervoor dat alle documenten correct verzameld en ingediend worden. Daarmee voorkomt hij niet alleen dure fouten of juridische problemen, maar garandeert hij ook dat de verkoop vlot en zonder vertraging kan doorgaan.
4. Objectiviteit en begeleiding bij onderhandelingen
Vastgoed is nooit puur een financiële transactie. Voor veel mensen gaat het om hun thuis, een plek vol herinneringen of een belangrijke stap richting de toekomst. Dat maakt dat onderhandelingen vaak emotioneel beladen zijn, waardoor eigenaars minder sterk in hun schoenen staan.
“Zelfs na meer dan 350 transacties zou ik mijn eigen huis nooit alleen willen verkopen,” zegt Alex Casteels. “Onderhandelingen zijn vaak emotioneel beladen, en precies daarom is het onze taak om de objectiviteit te bewaren en de belangen van onze klant met kennis van zaken te verdedigen.” Een makelaar houdt het hoofd koel, zorgt dat er rationele keuzes gemaakt worden en garandeert een sluitend juridisch traject dat toekomstige discussies vermijdt.
5. Advies met toekomstperspectief
Een makelaar biedt meer dan een verkoopdienst: hij vertaalt maatschappelijke trends en regelgeving naar concreet advies. Denk aan renovatie- en vergunningskwesties, het vermijden van overbruggingskredieten of het begeleiden van de juiste timing bij klanten die eerst willen aankopen en daarna verkopen.
Casteels vergelijkt het met een hotelervaring: “Wij nemen de volledige coördinatie in handen. Alles wordt voor je geregeld, zodat je zorgeloos kan genieten van het traject.”