Op zoek naar het ideale pand voor een vastgoedinvesteerder

Er is een bekend gezegde dat luidt: “Als het te mooi is om waar te zijn, dan is het meestal niet waar.” Een gouden regel die elke geroutineerde vastgoedbelegger zeker zal onderschrijven. Ongeacht het vastgoedproduct waarin u als belegger investeert mag u rekening houden met een brutorendement dat ligt tussen de 2,5 à 4 procent. Wees waakzaam voor makelaars of promotoren die u meer beloven.

Gaat u voor nieuwbouw of een bestaand pand?

Deze vraag beantwoorden is niet zo eenvoudig omdat er geen éénduidig antwoord bestaat en alles afhangt van de context. Een bestaand of ouder pand kopen is meestal goedkoper dan een nieuwbouw. Weet wel dat de belasting verschillend is. Bij de investeringsaankoop van een bestaand of ouder pand bent u in Vlaanderen 12 procent registratierechten verschuldigd. Voor de aankoop van een nieuwbouwpand betaalt u 21 procent btw en in sommige gevallen 12 procent registratierechten op de grond. Met deze feiten zou u reeds kunnen concluderen dat een bestaand of ouder pand goedkoper kan aangekocht worden en in principe dus een hoger rendement zou moeten garanderen. Maar deze redenering is iets te kort door de bocht.

De pro’s en de contra’s

De aankoop van een ouder pand is gebonden aan meer risico’s. We denken hierbij aan eventuele bijkomende renovatie- of extra verbouwingswerken die moeten uitgevoerd worden en de hogere algemene kosten door de ouderdom van het pand. Bij een nieuwbouwpand zijn de onderhoudskosten laag omdat alles nieuw is. Bovendien wordt een nieuwbouw ook gedekt door een tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de ontwikkelaar. Nieuwbouwpanden zijn meestal ook aantrekkelijker voor potentiële huurders omdat ze energiezuiniger zijn en een hoger wooncomfort genieten. Algemeen kan u er tevens van uitgaan dat de herverkoop van een nieuwbouwpand een hoger rendement zal opleveren. Wil dit zeggen dat een nieuwbouwpand hiermee interessanter is dan een ouder pand? Nee, niet noodzakelijk… alles hangt af van de context. Bekijk daarom grondig het totaalplaatje. Als u renovatiekosten moet maken probeer deze dan ook zo goed en volledig mogelijk in te schatten. Aan de hand van deze gegevens kan u dan een weloverwogen investeringsbeslissing nemen waarbij de keuze voor een ouder pand zeker gerechtvaardigd kan zijn.

Investeren in traditioneel residentieel vastgoed of een ander nichevastgoedproduct?

Van zodra u zich verdiept in investeringsvastgoed zal u merken dat er heel wat vastgoedproducten bestaan. In grote lijnen kan u twee belangrijke categorieën onderscheiden. Enerzijds is er het traditionele residentieel vastgoed met een verzameling van klassieke panden zoals een studio, een twee of drie slaapkamer appartement en een huis. Anderzijds is er de categorie van het nichevastgoed waaronder een parkeergarage, een hotelkamer of een studentenkot. Elke categorie heeft zijn voor- en nadelen met bijhorend risicoprofiel. Studio’s en appartementen zijn populaire vastgoedproducten waarbij u afhankelijk van de locatie kan terugvallen op een interessante huurmarkt. De algemene verwachting is bovendien dat de Belgische huurmarkt de komende jaren nog sterk zal groeien. Een studio is betaalbaarder waardoor het voor heel wat beleggers iets toegankelijker is. Een studio heeft ook een lagere huurprijs en zal dus een groter aantal potentiële huurders aantrekken. Huurcontracten die afgesloten worden voor studio’s zijn meestal wel van korte duur zodat u rekening zal moeten houden met een hogere rotatiegraad. Voor een twee slaapkamer appartement zal u iets dieper in de buidel moeten tasten. Wie echter een kwalitatief en goed gelegen twee slaapkamer appartement in portefeuille heeft kan rekenen op heel wat huurinteresse. Huurders die in veel gevallen ook langer zullen blijven met een huurcontract van drie tot negen jaar.

Voor nichevastgoed is een goede locatie cruciaal

Als we focussen op het nichevastgoed zoals een garage, hotelkamer of studentenkot is de locatie een doorslaggevend criterium. Garages vragen een kleiner investeringsbudget, maar vereisen met de gewijzigde mobiliteitsgewoonten wel de nodige voorzichtigheid. Bij hotelkamers bestaan verschillende formules. Sommigen hotelinvesteringen kunnen bijzonder rendabel zijn, maar ook hier moet u zich op voorhand goed informeren en aandachtig blijven voor eventuele adertjes onder het gras. Voor studentenkoten is de stad en de wijk van essentieel belang. Zomaar lukraak ergens een studentenpand kopen is niet het beste plan. Maak dus op voorhand goed uw huiswerk zodat u een duidelijk zicht hebt op de vraag in de studentenstad waar u wenst te investeren. In sommige buurten kan uw rendement 5 procent en meer bedragen, in andere buurten geraakt het pand soms helemaal niet verhuurd.