Tweede verblijf kopen via gesplitste aankoop in België: hiermee moet u rekening houden

We plannen de aankoop van een tweede verblijf (vakantiehuis) in de Ardennen. Maar kwestie van nu al te denken aan later, wil ik mijn kinderen ook al bij de aankoop betrekken. Is de gesplitste aankoop nog altijd de beste manier daarvoor?

Wie de successierechten zo laag mogelijk wil houden, moet inderdaad meteen al bij aankoop van een tweede verblijf de juiste beslissingen nemen. Een goeie successieplanning is essentieel bij elke vastgoedinvestering. Een gesplitste aankoop, waarbij u uw eigendom opsplitst in ’het vruchtgebruik’ en ‘de blote of naakte eigendom’, blijft daarvoor een ideale techniek. Het is een alternatief voor de bekende schenkingstechniek, waarbij u vastgoed aan uw kinderen schenkt en daarvoor een schenkbelasting betaalt die veel lager ligt dan de successierechten.

Zo werkt het

Stel: u overweegt de aankoop van een tweede verblijf in België. Met een gesplitste aankoop koopt u dit investeringsgoed samen met uw kinderen, en splitst u de eigendom op in ‘het vruchtgebruik’ en ‘de blote of naakte eigendom’. Het grote voordeel? De gesplitste aankoop zorgt ervoor dat de erfbelasting die normaal gezien op het tweede verblijf moet betaald worden, perfect vermeden kan worden. U koopt als ouder immers alleen het vruchtgebruik van het vastgoed. Uw kinderen nemen de blote eigendom voor hun rekening. Zo draagt u tijdens uw leven ‘het genot’ van het onroerend goed, en kunt u het normaal gebruiken als tweede verblijf of het verhuren als vakantiewoning. Uiteraard kunnen ook uw kinderen het tweede verblijf gebruiken.

Wat gebeurt er na uw overlijden?

Na het overlijden van beide ouders dooft het vrucht gebruik uit en wast het automatisch aan bij uw kinderen als blote eigenaars. Uw kinderen worden dus de volle eigenaar, zonder dat ze daarvoor successierechten of andere kosten hoeven te betalen. Omdat u enkel het vruchtgebruik bezat, komt het investeringsvastgoed immers niet in uw nalatenschap terecht. Resultaat: uw kinderen zijn geen erfbelasting op het vastgoed verschuldigd bij het overlijden van de ouders. Dat scheelt heel veel, want in het Vlaams Gewest betaalt u momenteel erfbelasting voor een erfenis in rechte lijn van tussen 3% en 27%.

Schenking aan de kinderen

De fiscus gaat er wel van uit dat de kinderen de blote eigendom van het huis en alle bijkomende aankoopkosten zelf betalen met het geld dat ze van hun ouders gekregen hebben. Ze moeten dus duidelijk kunnen aantonen dat er vooraf een schenking aan de kinderen heeft plaatsgevonden. Anders oordeelt de fiscus misschien dat de ouders zélf de volledige aankoop betalen, en dus een constructie opzetten om successierechten te vermijden.

Zo legt u de schenking vast

Een schenking kan het best vastgelegd worden in een notariële akte. Daarin aanvaardt de ontvanger de gift uitdrukkelijk van de schenker, en dus worden ook schenkingsrechten betaald. De schenkingsrechten bedragen 3% in rechte lijn. Wie het bij een ‘handgift’ houdt betaalt geen schenkbelasting. Maar overlijdt de schenker binnen de 3 jaar, dan moet er toch nog erfbelasting betaald worden.

Hoe zit het met de gesplitste aankoop in het buitenland?

In de volgende aflevering behandelen we de gesplitste aankoop bij het verwerven van een tweede verblijf in onze buurlanden en vakantielanden zoals Spanje en Italië.

Multum-expert Danny De Winter

Nog andere vragen over fiscaliteit? De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.