Wat verandert er voor vastgoed in 2020 ?

Vanaf 1 januari 2020 veranderde er één en ander voor wie in Vlaanderen een woning bezit, koopt of huurt. We overlopen samen met u de zeven belangrijkste aanpassingen.

1. Verlaging van de registratiebelasting (verkooprecht)

Vorig jaar is er al heel wat inkt over gevloeid maar vanaf 1 januari is het ook effectief een feit. De Vlaamse regering besliste immers in 2019 om de woonbonus af te schaffen met als tegencompensatie een verlaging van de registratiebelasting (verkooprecht) van 7 naar 6 procent bij de aankoop van een woning. De nieuwe registratietarieven zijn van toepassing op alle koopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2020 worden afgesloten. De verlaagde tarieven gelden ook als u de compromis nog in 2019 tekende, maar de effectieve koopakte pas in 2020 voor de notaris zal ondertekenen. In dit laatste geval komt u echter niet meer in aanmerking voor de woonbonus.

Om van het verlaagde tarief te genieten moet u binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële akte ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte huis of appartement. Omdat een uitgebreide renovatie onder bepaalde omstandigheden langer kan aanslepen wil de Vlaamse regering deze termijn binnenkort optrekken van twee naar drie jaar. Momenteel wordt een wetsaanpassing voorbereid met als streefdoel een inwerkingtreding op 1 juli. Op die manier is nog voor niemand de tweejarige periode verstreken.

U kan alleen genieten van het 6 procent tarief als u een bestaande woning of appartement koopt. De verlaagde registratietarieven zijn dus niet van toepassing bij de aankoop van grond en ook niet voor nieuwbouw woningen of nieuwbouw appartementen. Voor mensen die een bestaande woning kopen en een ingrijpende energetische renovatie doorvoeren is vanaf dit jaar een verlaagde registratiebelasting van 5 procent in plaats van 6 procent van toepassing.

2. Strengere dakisolatienormen

Alle woningen, dus ook huurwoningen moeten vanaf 1 januari 2020 voldoen aan de nieuwe dakisolatienormen. Als u een relatief nieuwe woning kocht dan hoeft u zich in principe geen zorgen te maken. Nieuwbouwwoningen zijn in orde met de energieprestatieregelgeving en voldoen dus al aan de nieuwe dakisolatienormen. Bij een oudere woning daarentegen moet u conform deze nieuwe dakisolatienorm misschien wel één en ander aanpassen. Het dak moet geïsoleerd worden volgens een minimum norm van 0,75 vierkante meter kelvin per watt wat in de praktijk overeen komt met een isolatielaag van 3 à 4 centimeter. Indien u een zolder hebt die niet bewoond of verwarmd is dan geldt de isolatienorm voor uw zoldervloer. Als de woning niet aan deze nieuwe dakisolatienormen voldoet, riskeert u dat een woninginspecteur uw woning strafpunten toekent. In sommige uitzonderlijke gevallen kan de Vlaamse overheid uw woning zelfs ongeschikt verklaren zodat ze niet meer kan verhuurd worden.

3. Nieuwe dubbelglasnorm

Vanaf 1 januari 2020 trad ook de verplichting voor dubbele beglazing in werking. Deze zogenaamde dubbelglasnorm bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen, ook huurwoningen, over dubbele beglazing moeten beschikken. Er worden geen uitzonderingen op deze norm voorzien. Ook hier riskeert u strafpunten als dat dubbel glas niet aanwezig is. Het ontbreken van dubbele beglazing zal geleidelijk aan ook zwaarder doorwegen in de beoordeling van de woningkwaliteit en kan vanaf 2023 zelfs leiden tot een ‘ongeschikt verklaring’ van de woning.

4. Rookmelders zijn verplicht

Vanaf dit jaar is het wettelijk verplicht in Vlaanderen om elke verdieping van uw woning te voorzien van een rookmelder. Ook in de kelder of op de zolder moet u een rookmelder installeren als die ruimte direct kan betreden worden of er een technische installatie zoals bijvoorbeeld een verwarmingsketel of ventilatietoestel aanwezig is. Deze verplichting geldt zowel voor huizen als appartementen, maar ook voor studentenkamers die verhuurd worden. Het is aan de verhuurder om de rookmelder aan te kopen en te installeren. Het is de huurder die instaat voor het onderhoud en de tijdige vervanging van de batterijen. Concreet moet elke studentenkamer dus over een afzonderlijke rookmelder beschikken. Als u niet aan deze verplichting voldoet dan ontvangt u geen conformiteitsattest om het pand te kunnen verhuren.

5. Mede-eigenaars van appartementsgebouwen moeten zich voorbereiden op nieuwe EPC-verplichting

Vanaf 1 januari 2022, dus binnen 2 jaar, moeten de mede-eigenaars van een appartementsgebouw een EPC-attest kunnen voorleggen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw zoals het dak, de vloer, de buitenmuren of de traphal. Het energieprestatiecertificaat of EPC is een instrument om kopers, huurders en eigenaars op een transparante en overzichtelijke manier te informeren over de energetische prestaties van het gebouw. Om dat attest op te stellen kunnen mede-eigenaars beroep doen op een energiedeskundige. Ze krijgen dus concreet nog twee jaar de tijd om aan de verplichting te voldoen. Als de mede-eigenaars deze verplichting niet nakomen, riskeren ze een boete.

6. EPC toepassingsgebied wordt uitgebreid

Het EPC voor woningen en appartementen is na meer dan tien jaar al goed ingeburgerd. Vanaf 1 januari 2020 zullen ook kleine niet-residentiële gebouwen zoals een winkel, horeca zaak, kantoor of medische praktijk over een EPC-attest moeten beschikken als ze te koop of te huur worden aangeboden. Het niet-residentiële gebouw dat te koop of te huur wordt gesteld, mag niet groter zijn dan 500 m² en het mag ook geen deel uitmaken van een groot niet-residentieel geheel.

7 . Banken worden strenger voor woonkredieten

De Nationale Bank vindt dat banken in de toekomst voorzichtiger moeten zijn bij het toekennen van hypothecaire leningen. Gaat u een woonkrediet aan voor uw eigen gezinswoning, dan zal u vanaf januari maximaal nog 90 procent van de aankoopwaarde kunnen lenen. Dit betekent dat u 10% van de aankoopprijs en de kosten zoals de registratierechten en notariskosten zelf zal moeten financieren. In een nog niet zo ver verleden kon u tot 125 procent van de aankoopprijs lenen en dus ook zonder problemen het bedrag van de kosten

bij financieren. Door een strakkere houding van Europa is dit vandaag niet meer mogelijk. Europa vindt dat banken soms nog te gemakkelijk kredieten verschaffen en legt daarom deze strengere richtlijnen vast. In de praktijk betekent dit dat u eerst het noodzakelijke spaargeld zal moeten verzamelen voordat u een lening kan aangaan om een woning of appartement te kunnen kopen. Om de vastgoedmarkt toch nog voor jonge gezinnen toegankelijk te houden hanteert de financiële toezichthouder wel nog soepelere richtlijnen voor beginnende kopers. Voor deze uitzonderingsvoorwaarden doet u best beroep op een gespecialiseerde kredietmakelaar die u verder vrijblijvend kan adviseren.